Locação de Imóveis e a Reforma Tributária: o que muda, quem é afetado e o que fazer agora

O que a Nota Técnica 007 trouxe para esse segmento

Em fevereiro de 2026, o Comitê Gestor da NFS-e publicou a Nota Técnica nº 007, formalizando algo que a LC 214/2025 já havia sinalizado: a locação de imóveis passa a ter códigos específicos dentro da NFS-e nacional, com estrutura própria para registrar a operação, as unidades imobiliárias envolvidas e os valores de IBS e CBS a serem destacados.

Isso vale para locação residencial, comercial, cessão onerosa e arrendamento. E a NFS-e para essas operações deve ser emitida obrigatoriamente pela plataforma nacional.

Pessoa física: É contribuinte?

Essa é a pergunta mais comum — e há muita informação errada circulando sobre ela.

A LC 214/2025 estabeleceu critérios objetivos para a pessoa física. Para ser considerada contribuinte de IBS e CBS, é preciso cumprir duas condições simultaneamente:

• Possuir mais de 3 imóveis locados, cedidos onerosamente ou arrendados
• Ter receita bruta anual de locação superior a R$ 240.000,00

Basta uma das condições não ser atendida para a pessoa física estar fora do regime. Três imóveis, mesmo com receita alta, não são suficientes — o critério é "mais de 3", ou seja, 4 imóveis ou mais.

Para quem se enquadrar: será necessária a inscrição em um CNPJ técnico — vinculado ao CPF, sem constituição de pessoa jurídica — e a emissão de NFS-e a cada recebimento de aluguel.

Atenção: mesmo para quem não se enquadra como contribuinte de IBS/CBS, a emissão da NFS-e pode ser exigida. A nota tem objetivo de rastreamento e controle de renda — não apenas de arrecadação dos novos tributos.

Pessoa jurídica: A obrigação é imediata!

Para empresas — holdings patrimoniais, imobiliárias, qualquer pessoa jurídica que explore receita de aluguel — não há faixa de isenção nem limite de enquadramento. A obrigação de emitir NFS-e e destacar o IBS e a CBS vale independentemente do volume de operações.

Uma diferença relevante em relação a outros segmentos: a LC 214/2025 previu um redutor de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação.

Para locação residencial, há ainda o redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, deduzido da base de cálculo antes da aplicação dos tributos — o que pode reduzir significativamente ou até zerar a tributação em imóveis de menor valor.

O cronograma da transição

A reforma não chegou de uma vez — e entender cada etapa é essencial para planejar com antecedência.

A partir de agosto de 2026, todo locador contribuinte deve emitir NFS-e com destaque de CBS a 0,9% e IBS a 0,1%. São alíquotas simbólicas, em caráter de teste, sem efeito tributário pleno ainda — mas a obrigação de emitir corretamente já está em vigor.

Em janeiro de 2027, a CBS passa a ter efeito tributário real, com recolhimento efetivo. É a virada mais importante do cronograma: quem não estiver com sistema, cadastro e processos adaptados vai enfrentar dificuldades.

Em 2028, o PIS e a COFINS são extintos e a CBS opera em pleno vigor.

De 2029 a 2033, o IBS aumenta gradualmente até a alíquota cheia, enquanto o ISS é extinto ao longo desse período.

O que fazer agora

Se você é pessoa física com imóveis alugados: Verifique se você se enquadra nos dois critérios cumulativos — mais de 3 imóveis e receita acima de R$240 mil anuais. Se sim, o processo de inscrição no CNPJ técnico e adaptação à NFS-e precisa ser iniciado agora. Se não, acompanhe a regulamentação — a exigência de emissão de nota mesmo para não contribuintes ainda está sendo definida.

Se você é pessoa jurídica locadora: A obrigação entrará em vigor em fase de teste em agosto de 2026. Confirme se o seu sistema está emitindo a NFS-e com os campos de IBS e CBS corretamente preenchidos e com os códigos da NT 007.

Para todos os locadores: Revise os contratos vigentes. Verifique se os valores cobrados já consideram a nova tributação. E faça um diagnóstico de como o split payment vai afetar o seu fluxo de caixa mês a mês — esse exercício, feito agora, evita surpresas em 2027.

A locação de imóveis deixou de ser uma atividade fiscalmente simples. Quem alugava com um contrato e um recibo agora precisa de nota fiscal, cadastro e planejamento.

Mas há uma boa notícia: o cronograma da reforma foi desenhado para ser gradual, e quem se preparar com antecedência vai atravessar essa transição com muito mais tranquilidade do que quem esperar a obrigação chegar.

Fale com a gente. Entendemos as particularidades tributárias do segmento de locação de imóveis — para pessoa física e jurídica — e vamos orientar você em cada etapa dessa transição.

Por Dargelina Seabra, Especialista em planejamento tributário e Reforma Tributária

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